位于黃浦區(qū)河南南路上的太陽都市花園（后期）建成于2003年，曾是上海知名的“頂流小區(qū)”，但如今也被打上了“老舊”的標簽，超齡服役的電梯故障頻發(fā)、經(jīng)常“關(guān)人”。業(yè)主中更換電梯的呼聲強烈，可小區(qū)維修資金卻不足以支付電梯更換費用。

去年底，以更換電梯為契機，在黨建引領(lǐng)下，小區(qū)管理三方主體（居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）合力推動250多戶業(yè)主續(xù)籌維修資金289萬元。目前，小區(qū)續(xù)籌交款率已達97.7%，換梯工作即將開始，今年10月份業(yè)主將用上新電梯。

一、電梯改造迫在眉睫

太陽都市花園（后期）小區(qū)雖建造于本世紀初，但交付標準高，毗鄰繁華熱鬧的豫園，一度是黃浦區(qū)的明星小區(qū)。249戶居民中，居住在港澳臺及境外的業(yè)主有20戶?？?0多年過去，小區(qū)也舊了。

小區(qū)很多設(shè)施設(shè)備已經(jīng)老化、損壞。近年來，通過業(yè)委會組織維修，小區(qū)部分恢復(fù)了水景、夜間燈光，保持了地面消防道路暢通。但小區(qū)還存在很多問題，電梯使用安全問題猶為突出。10部電梯均已超出設(shè)計使用壽命，故障頻發(fā)。相關(guān)部門已要求小區(qū)立即更換全部電梯，否則將強制關(guān)停。事關(guān)人身安全，業(yè)主意見很大。

10部電梯全部更換，初步估算要近300萬元，但小區(qū)的維修資金余額已不足300萬元。

維修資金就好比住宅的養(yǎng)老保險金，為小區(qū)公共部位維修提供資金保障。小區(qū)專項維修資金余額如果低于首期籌集金額30%的紅線，小區(qū)業(yè)主就應(yīng)當對維修資金進行“續(xù)籌”。一般小區(qū)的維修資金籌集，主要來自于公共收益補充，但太陽都市花園（后期）由于沒有配套商業(yè)房產(chǎn)、公共停車場可供經(jīng)營，公共收益微乎其微。這條路走不通。

二、電梯更新與續(xù)籌維修資金同步推進

在小區(qū)三方管理主體反復(fù)商議后，決定迎難而上，將電梯更新改造和維修資金續(xù)籌兩者結(jié)合，同步推動。

一是成立專項工作專班，加強組織保障。由居民區(qū)黨總支牽頭，街道城建中心負責指導(dǎo)，征詢區(qū)房管局、區(qū)市場監(jiān)管局等相關(guān)部門，幫助居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解電梯更新改造的相關(guān)政策和維修資金續(xù)籌的工作流程。

二是加強政策宣傳引導(dǎo)，打好續(xù)籌基礎(chǔ)。以電梯更換為突破口，告知居民按照黃浦區(qū)相關(guān)政策，小區(qū)老舊電梯更新改造可視情況享受政府補貼，營造利于續(xù)籌維修資金的輿論環(huán)境，宣傳進樓棟，進家庭。業(yè)委會自制了維修資金續(xù)籌問答小頁，貼在電梯內(nèi)，業(yè)主天天都能看到。小頁基本回答了業(yè)主比較集中的疑問，消除了大部分人的顧慮。

三是多方調(diào)研協(xié)商價格，獲取業(yè)主認可。業(yè)委會針對居民關(guān)注的電梯價格和品牌，調(diào)研了多個小區(qū)，決定與現(xiàn)有電梯品牌商合作，并拿到了具有競爭力的價格，得到了多數(shù)業(yè)主的認可。

一切準備就緒。在業(yè)主大會上，電梯更新與續(xù)籌維修資金方案高票順利通過。

三、“五步遞進法”讓業(yè)主成功續(xù)籌

太陽都市花園（后期）共需要續(xù)籌維修資金289萬元，其中189萬元加上政府補貼給10部電梯更換的100萬元，將用于電梯更換。維修資金繳付金額根據(jù)房屋面積計算，繳納最多的是1.9萬元，普遍繳納金額在7000元到8000元。

如何收繳這些款項？居民區(qū)黨總支引領(lǐng)下，居委會、業(yè)委會“發(fā)明”了“五步遞進法”。

第一步，委托物業(yè)上門“掃樓”送繳款單，周末業(yè)委會參加“掃樓”，送達了大部分繳款單。第二步，劃分樓組“微網(wǎng)格”，業(yè)委會牽頭再次上門第二輪“掃樓”，同時委托物業(yè)電話聯(lián)系+微信聯(lián)系業(yè)主交款。第三步，發(fā)動樓組志愿者對于拒絕交款業(yè)主采用上門、電話、微信等方式個別動員，曉之以理，動之以情；第四步，對于前三步走過之后剩下來的不到10%的業(yè)主，由居委會和房辦協(xié)助，通過單獨聯(lián)系、開會說明等方式，盡量引導(dǎo)、說服；第五步，采取法律措施，對拒不履行業(yè)主大會決議、拒不補繳維修資金的個別業(yè)主，業(yè)委會將根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，采取法律措施。來源：上觀號